屋顶分布式光伏开发及合作中相关法律问题研究（三）-律所新闻-北京蔚来律师事务所

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屋顶分布式光伏开发及合作中相关法律问题研究（三）

发布时间：2021-10-11 06:50:30

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2021年6月20日，国家能源局综合司印发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》（以下简称《通知》），拟在全国组织开展整县（市、区）推进屋顶分布式光伏开发试点工作。《通知》要求应以整县（市、区）为单位推进该屋顶分布式光伏开发项目，并重点强调了安装比例：党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%；学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%；工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30%；农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。因此，相较于传统的分布式光伏发电项目，屋顶分布式光伏开发项目以县（市、区）为单位，并对预计的安装比例进行了框架性安排，体量较大，投资前景较为可观。

但从《通知》内容来看，该《通知》仅是提到了一些宏观方向的政策要求，但并未就如何推进屋顶分布式光伏开发项目出台具体措施，商业模式尚不清晰。有鉴于此，本所特成立屋顶分布式光伏开发及合作中相关法律问题研究小组（以下简称“研究小组”），就该项目推进过程中可能遇到的相关法律问题做相应分析，以期能够最大限度的避免投资企业在投资上述项目过程中可能遭受的法律风险。

研究小组以“光伏”及“屋顶租赁”为关键词，对2017年至2021年发生的相关民事案件进行了相应检索分析。在这期间，全国共有222件此类案件：从地域上来看，以江苏、浙江、河南发生的此类民事纠纷较多；从年份来看，2019年至2020年为此类民事纠纷案件的高发期。

从裁判内容来看，法院多以租赁合同纠纷作为案由，双方涉及的争议问题则主要集中在如下几个方面：

关于问题1-5，参见《屋顶分布式光伏开发及合作中相关法律问题研究（二）》

6. 关于“买卖是否破屋顶租赁”之探索

首先了解下什么是“买卖不破租赁”。即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

我国民法典第725条对该原则作出相应的规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

这里，作者也列举各国或地区的民法典对于该原则的相应具体规定：

《法国民法典》第1743条规定:"如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。"
《德国民法典》第571条第1项规定:"出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。"《日本民法典》第605条规定:"不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力。"
我国台湾地区的《民法典》对此也做出了规定，该法典第425条规定:"出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。"

值得注意的是，这些国家或地区的"买卖不破租赁"是指不动产租赁而言。这是因为，"以居住、营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针"。

我国在《合同法》出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国《合同法》229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。在《民法典》生效实施后，笔者认为买卖不破租赁原则仅限于房屋等不动产的租赁过于狭隘。

在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的构筑物租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

在了解了“买卖不破租赁”原则之后，我们再进一步讨论“买卖不破屋顶租赁”。

上文提到了，买卖不破租赁原则是适用于不动产租赁领域的，房屋是不动产领域常见的租赁物。根据《国家能源局综合司关于整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》，建筑物屋顶资源将被开发建设利用，为此，房屋屋顶作为租赁标的物已经成为可能，并且通过租赁房屋屋顶获得相应的收益已经逐渐地被市场认可。所以，将房屋屋顶“独立”于房屋，而由出租人和房屋屋顶承租人进行契约约定，与作为传统意义上的房屋承租使用人使用共存的情况将会大量地出现。

房屋屋顶作为房屋不可分割的一部分，在房屋屋顶被单独出租或者与房屋使用人同时租赁的情况下，对于房屋屋顶是否也适用“买卖不破租赁”原则？笔者认为，买卖不破租赁也适用于房屋屋顶，理由如下：

（1）从物的角度考虑，房屋屋顶作为房屋不可分割的一部分，不可以被单独买卖。理由非常简单，去掉房屋屋顶，房屋的使用价值将缺失，也不就称不上所谓的房屋。所以，在进行房屋买卖时，屋顶一定随着房屋一并进行交易。

（2）与房屋屋顶的租赁使用权相对应的是租赁物的财产权，与房屋的租赁使用权从性质上是一致，根据上文阐述因房屋屋顶与房屋的物理不可分割性，当然亦应适用“买卖不破租赁”原则。

结合以上简单推论，试分析下实务中常见的出现房屋屋顶由承租人承租，适用“不破租赁”原则的情形：

（1）关于第一种情况，房屋屋顶承租人与房屋承租人不一致时。亦就是出租人分别将房屋屋顶与房屋作为租赁标的物，与相应的承租人分别订立了租赁契约。

承租期间，出租人将房屋买卖后，根据买卖不破租赁原则，受让人无权阻碍出租人按照原租赁合同获取房屋屋顶及房屋出租而产生的相应的财产利益，出租人可以继续要求承租人履行合同。

（2）房屋承租人在出租人授意或不反对情况下，又将房屋屋顶出租于第三方。此种情况，是房屋承租人又将房屋屋顶出租，与第三人又重新订立租契约。

这种情况，笔者认为可以比照“转租”来理解。《民法典》第716条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因房屋屋顶的转租获得了出租人的认可，该转租行为合法有效，承租人与第三方订立的房屋屋顶契约应受法律保护。出租人在房屋屋顶租赁期间，将房屋出售的，不破租赁原则当然适用。

（3）还有一种情况，就是房屋承租人在未取得出租人同意的情况下，将房屋屋顶租赁给第三人。

笔者认为，此种情况也应适用《民法典》第716条之规定。房屋承租人在未取得出租人同意的情况下，与第三人订立租赁契约，该租赁契约可能会被出租人解除。亦就是，出租人的意愿决定这，承租人与第三人之间关于房屋屋顶租赁契约的合同效力。出租人追认或视为追认（按照《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第16条规定情形），则与前述情况一致，适用“买卖不破租赁”原则。若出租人拒绝追认，承租人与第三人关于房屋屋顶租赁契约的将会被认定为无效合同，租赁合同无效，亦无从谈起不破租赁的原则。

7. 屋顶不适合建设分布式能源，屋顶租赁合同如何处理？

（1）签订屋顶租赁合同前

由于屋顶分布式光伏能源的开发对于屋顶载体的要求具有特殊性，因此在开发屋顶分布式光伏能源，签订屋顶租赁合同时应当进行充分尽调。

屋顶项目初步判断：

初步排查屋顶类型、周边建筑情况、屋面形状、方位朝向，屋面是否受到污染或锈蚀，有无风机、采光带、排气口、空调房、其他遮拦等，对于存在明显锈迹或受到严重污染的彩钢瓦屋顶，应当放弃。

了解当地的工商业、工业园区、仓储物流园区等屋顶资源情况，包括目标区域屋顶的土地证和房产证（或不动产权证）、大致面积、数量、屋顶的结构形式，拟装机容量等。

了解屋顶业主对于在其屋顶开发分布式光伏的意愿。

当前期开发人员发现目标区域屋顶资源存在以下问题时，应重新寻找新的屋顶资源：

屋顶面积无法满足4MWp及以上的装机规模；
土地证和房产证不齐全；
平均单个厂房屋顶面积低于3000平米。
彩钢瓦屋顶剩余使用年限小于10年；
房屋产权存在抵押、查封、拍卖；
屋顶租赁价格过高导致无法满足公司投资收益要求；
初步判断屋顶载荷不满足建设要求。
对屋顶进行现场勘查

（2）签订屋顶租赁合同后

根据《民法典》的相关规定，若屋顶不适合建设分布式能源，需根据不适合的原因不同以及双方谈判进程进行分别处理。

协商解除：

根据《民法典》第562条规定：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

若租赁双方具有协商空间，可先进行协商解除租赁合同。

不可抗力：

第563条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

若出现诸如战争、自然灾害、疫情等不可抗力导致租赁合同无法继续履行的，双方应当在不可抗力情形消失后积极进行协商，并积极挽回损失。依据不可抗力条款，解除租赁合同。

过错区分：

《民法典》第566条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

应当注意区分屋顶不适合建设分布式能源的原因是否为我方过错，若为对方过错，可通过诉讼途径要求对方赔偿损失或承担相应的违约责任。

8. 和谁签订屋顶租赁协议？租赁价格如何确认？

（1）屋顶是否具有单独的房产证

签订屋顶租赁协议的合同相对方应当为屋顶业主，但要注意区分屋顶部分是否具有单独的房产证。若具有单独的房产证，需与屋顶的所有权人签订租赁协议。

（2）租赁价格的确认

影响屋顶租赁价格的因素：

屋顶的结构数据：面积、数量、朝向、倾角、结构
屋顶的权属信息：屋顶的所有权属、房屋用途、屋顶建成时间、屋顶技术寿命、接入情况、企业性质、经营情况
业务信息：企业用电情况，用电类型、等级及价格、企业至少一年的用电总量、白天（9:00-15:00）的用电比例、用电时间、用电负荷曲线，企业期望的用电优惠电价。

9. 不动产权人能否自己与国家电网签署并网协议？

根据《中华人民共和国民法典·合同编》、《中华人民共和国电力法》、《供电营业规则》、《电力供应与使用条例》、《电网调度管理条例》、《可再生能源法》、《光伏发电运营监管暂行办法》、《新建电源接入电网监管暂行办法》有关规定，不动产权人如果是电能生产的主体，即屋顶分布式能源权利主体是不动产权人，则可以作为一方合同主体，有权利与国家电网签署并网协议；但不动产权人仅为对外屋顶出租的主体，对于分布式能源的设施以及产出电能不享有权利，则无权以自己的名义与国家电网签署并网协议。

供电方签署并网协议时需要注意以下点：

不动产权方作为供电方供出的电能的电压偏差、谐波、闪变及电压波动、三相不平衡等电能质量指标有国家标准[ 具体国家标准为GB/T12325、GB/T14549、GB/T12326、GB/T15543等。]要求，即不符合标准的电能无法上网。
国家电网作为电力收购方，和专业电力供应方，需要对供电方的电能进行质量检测，需要供电方的配合。
不动产权房作为供电主体，不能直接经营对外供电，开展供电业务，必须将所发电量全部上网。
国家电网有义务向供电方提供光伏项目运营所需电力，有义务向供电方支付上网电费。
国家电网在无合同约定情况下无权利或者要求限制供电方的发电量以及供电时间。

（未完待续）

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