2021年6月20日，国家能源局综合司印发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》（以下简称《通知》），拟在全国组织开展整县（市、区）推进屋顶分布式光伏开发试点工作。《通知》要求应以整县（市、区）为单位推进该屋顶分布式光伏开发项目，并重点强调了安装比例：党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%；学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%；工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30%；农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。因此，相较于传统的分布式光伏发电项目，屋顶分布式光伏开发项目以县（市、区）为单位，并对预计的安装比例进行了框架性安排，体量较大，投资前景较为可观。
但从《通知》内容来看，该《通知》仅是提到了一些宏观方向的政策要求，但并未就如何推进屋顶分布式光伏开发项目出台具体措施，商业模式尚不清晰。有鉴于此，本所特成立屋顶分布式光伏开发及合作中相关法律问题研究小组（以下简称“研究小组”），就该项目推进过程中可能遇到的相关法律问题做相应分析，以期能够最大限度的避免投资企业在投资上述项目过程中可能遭受的法律风险。
研究小组以“光伏”及“屋顶租赁”为关键词，对2017年至2021年发生的相关民事案件进行了相应检索分析。在这期间，全国共有222件此类案件：从地域上来看，以江苏、浙江、河南发生的此类民事纠纷较多；从年份来看，2019年至2020年为此类民事纠纷案件的高发期。
从裁判内容来看，法院多以租赁合同纠纷作为案由，双方涉及的争议问题则主要集中在如下几个方面：根据《通知》内容，本次屋顶分布式光伏开发项目主要涉及的是党政机关建筑屋顶，学校、医院、居委会、村委会等公共建筑屋顶，工商业厂屋顶顶，城镇或农村居民屋顶。2、屋顶租赁合同主体如何确认？承租人有权利转租屋顶吗？原则上，不动产权证书上登记的权利人有权作为出租人对外签订屋顶租赁合同。但是，如果涉及建筑物共有部分的屋顶，根据《民法典》第278条的规定，这属于利用共有部分从事经营活动，需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经过参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。根据《民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。从出租人角度而言，如果不想承租人再次转租，承租人未经其同意无权转租；从承租人角度而言，如果承租人想要再次转租，应在签订租赁合同时与出租人进行协商，并将协商后的结果写入租赁合同条款。3、不动产出售或者设定抵押是否影响屋顶租赁合同的签署和履行？根据《民法典》第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，只要屋顶租赁合同签订在前，并且承租人对屋顶一直处于占有状态，承租人享有的该租赁权便可以“买卖不破租赁”。根据《民法典》第405条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，只要屋顶租赁合同签订在前，并且已经由出租人向承租人转移占有的，关于屋顶的租赁关系不受在后设立的抵押权的影响。4、不动产被查封是否影响屋顶租赁协议的签署和履行？法院依法查封房屋后，会在不动产登记部门予以登记备案，并张贴公告。该房屋在查封被解除之前会暂时成为限制流通物，而且应当认为法院对该房屋的查封效力及于房屋屋顶。在房屋被法院查封后，如果原权利人私自对外转让，则属于法律禁止的流通行为，也不能在不动产登记部门办理过户登记，这并没有争议。但问题在于，在房屋被法院查封后，针对房屋或屋顶对外出租的行为是否为法律所禁止？所签订的租赁合同是否有效？对此，最高人民法院在《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》（2009）执他字第7号中认为：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第14条的规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。因此，根据该条规定，如果在法院查封房屋后又承租房屋屋顶，承租人也无权向在后的房屋受让人（一般是通过司法拍卖程序取得房屋的房屋受让人）继续履行原租赁协议。当然，这并不妨碍承租人向原出租人（房屋转让人）主张违约责任，因为出租人因房屋被查封无法履行租赁协议项下义务属于违约行为，理应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第5条的规定，出租人就同一屋顶订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下：如果承租人已经合法使用租赁屋顶，则该承租人有权优先承租该屋顶；如果数个承租人均未占有使用租赁屋顶，则已经办理登记备案手续的承租人有权要求优先履行租赁合同，有权占有使用租赁屋顶；如果数个承租人在签订租赁合同后均未实际使用且未办理登记备案手续，则租赁合同成立在先的承租人优先履行租赁合同。按照上述顺序确定履行合同的承租人后，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。
